真假难辨，频频暴雷！投资广州这些知名“公寓”的业主欲哭无泪！

官方回复：

你好，经了解，该项目是以村留用地进行建设的商业项目，非房地产开发项目，不可办理预售证，目前实质以长租方式进行房屋租赁，暂未发现其存在违规销售行为。关于退款问题，区相关职能部门已约谈广州开创置业有限公司主要负责人，督促负责人及时协商退款，并要求开发商公开、公正、透明、如实宣传，对销售中介加强监管，妥善处理信访投诉案件。感谢你对我们工作的理解和支持。

这并不是个例，领导留言板上有很多类似的案例！

投诉一：销售和中介联合混淆产权与使用权诱导购买公寓 

我叔张先生在黄埔区文冲街道石化南路临港ATM云誉被现场销售何先生和地产中介公司宸科中介人员诱导消费，在缴纳购房临定的时候，一再强调是40年共用产权公寓，并非使用权，但是在签约是却被告知签的是使用权转让合同和租赁合同，当即要求现场退还定金，但是现场工作人员以各种理由一拖再拖，声称是定金不予退还。后面我陪同我叔到现场要求退还15000定金，现场中介和经理态度依然恶劣，各种理由拖延，不予受理退款。希望领导能帮助追回临时定金，感谢不尽。

  我已向相关法律顾问咨询得知共用产权与使用权的基本区别，销售和中介隐瞒事实，混淆共用产权和使用权公寓，诱导购房，无明确说明“使用权转让”概念，涉及公寓是黄埔区文冲街道石化南路临港ATM云誉1309房。

广州市黄埔区人民政府回复：

       你好，经核查，“临港ATM云寓”项目所处地块为村经济发展用地，现阶段该项目实质以长租方式进行房屋租赁，不涉及房屋销售。经协调，你与项目方已达成一致意见，诉求纠纷已得到解决。感谢你对我们工作的理解和支持。

投诉二：黄埔茅岗鱼珠城出售使用权公寓 

中介带去黄埔鱼珠城看房子，销售说是公寓，不限购，不限贷，还说是国企。后来才知道这个是村集体用地。

该地块可以建楼出售吗？，是否可以居住，现在能销售吗？交了钱是否可以要求返还，请问哪里有咨询途径签了40年的合同有效吗？

发生地:  广东省广州市黄埔区茅岗路876号(鱼珠城)该留言中含有个人信息或其他不便公开展示的内容，仅办理机构可见。

广州市黄埔区人民政府回复：

       你好，经了解，鱼珠城项目为村留用地建设的商业项目，用地规划性质为商业商务用地（B1/B2）,建设以后只能采取租赁方式使用房屋。根据《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效。关于退款问题，建议双方协商解决。

投诉三：广州市黄埔区大沙街道横沙名为黄埔创新中心的项目2021年4月上电视了，DV现场节目记者透露，该项目唯一产权人为大沙街横沙股份经济联合社，详见DV现场节目！该项目位于黄埔区丰乐北路和碧山村路交汇处！

01

聊聊无产权公寓的短板

虽然足够便宜，但买卖终究是一分钱一分货，无产权公寓的缺点也很明显。

（广州部分无产权公寓项目发布图，图片源于网络）

一方面，无产权公寓说到底还是公寓，不能入户，没有学位，水电费、物业费又高，如果是买来投资收租，二手房东的回本时间长，收益率也低。有些人可能会说：“自住没学位、投资收益低没关系啊，可以转让出去”，这就要说说无产权公寓另一方面的缺点了。

无产权公寓的“购房合同”，其实就是长期的租赁合约，常见年限为40年。按《中华人民共和国民法典》第七百零五条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

但是，在很多无产权公寓的实际交易中，都是一次性签两份租赁协议，一份20年租约，另一份为续租剩余年限。严格来说，这种超前操作压根不具备法律效力，存在法律风险。“长期租约”通常都没有相关部门备案，无法办理转让登记手续，双方最多只能签个没有法律效力的转手协议。

（个别无产权公寓的“购房合同”，图源/广州乐居）

并且，即使能租40年，40年到期后购房者也无法续产权。

一般70年产权的住宅到期后可以续期，只需缴纳少量的土地出让金；而公寓虽然没有明确的法律规定，但从市场实际情况来看，产权公寓也是可以续期的。比如之前深圳曾报道过案例：一位罗湖的居民50年产权的房屋到期，续交了20年的费用，每平大概只有633元，比正常的土地出让价格低很多。

但无产权公寓就不行，既没有土地的产权，买的又是房屋的使用权，而非所有权，根本不具备产权续期的条件。

02

频频爆雷的无产权公寓

事实上，国家是不允许无产权房屋的买卖交易的，这些以租赁形式“售卖”的无产权公寓，其实是在打擦边球，但也不能简单地判定其违法。

因为没有系统、明确的法律规定，通常此类公寓的报建手续非常繁琐、流程复杂，很多项目可能手续并不完整，后续也存在被判违建等风险。这些年来，因为违建而爆雷的无产权公寓比比皆是，在广州也有案例。

2019年3月，番禺大石的无产权公寓WE公馆，就被城管综合执法局勒令自行拆除。

（新闻报道，图源/瞰广州微博）

其实早在2012年，WE公馆就被认定为违建，但在此之后，销售方却继续对外出售租赁权，很多不了解实情的购房者纷纷上车。2019年3月，这颗“隐藏的雷”被点爆，购房者几十万的房款基本上是打了水漂。

（2020年7月才正式开拆的WE公馆）

对于WE公馆案例，有律师表示：“由于该项目为违建产权，所以不在法律保障范围内。再加上租户们签订的是租赁合同，且合同没有约定相关的风险和赔偿问题，即使是被强行拆除，他们也得不到任何的法律支持。只能期待开发商能够和政府有更好的协商，有一个妥善的处理方式。”

其他的无产权公寓爆雷事件，还有番禺区的富山自由度、白云区的小坪公寓和派特斯小镇。在黄埔区，也有潮窝国际公寓的案例——由新世纪花苑商业裙楼改造而成；要求客户一次性交全款当作三十年租金；承诺2020年5月交房，到期却连《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》都没拿到手……各种骚操作让人瞠目结舌。

除了因手续不全被认定为违建，无产权公寓还可能发生一房多卖、项目烂尾、被打包转让给其他公司等等五花八门的隐患，这些都是导致其爆雷的诱因。

一些不负责任的销售、中介在推销无产权公寓时，时常刻意隐瞒产权问题，甚至将无产权公寓直言为“房地产开发项目”，存在误导客户的嫌疑。在之前，黄埔的中国软件CBD公寓，也曾因为这种问题被区住建局约谈。

（中国软件CBD项目方被约谈的新闻报道）

结语

总之，售卖使用权因为不能办理产权登记，也不能办理其他确认认购人权利的官方登记，购买人的风险很大。但是，并非所有无产权公寓都会走向爆雷结局，也有顺利交付后买家一直自住，或出租收回成本的。

对于那些没什么存款的“打工人”，无产权公寓确实是一种低成本的住房选择。所以说，无产权公寓的使用权并非绝不能买，只不过在入手之前必须想清楚：“这种房对自己到底有什么价值？”不可因为一时的诱惑，而做出冲动的决定！

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